Český realitní trh vstoupil do roku 2026 sebevědomě, ale s jasnými mantinely. Zprávy o tom, že se hypotéky vrátí k historickým minimům, můžeme definitivně uložit k ledu. Naopak průměrná výše úvěru láme rekordy, ceny nemovitostí dál stoupají a od dubna vstupují do hry nová pravidla pro investory. Co to znamená pro vaši peněženku, pokud letos plánujete prodat, koupit nebo vás čeká obávaná refixace? Pojďme se na tvrdá data podívat lidskou řečí, abyste při svém dalším kroku nešlápli vedle.

Úrokové sazby našly svůj nový normál

Mnoho klientů se mě v posledních měsících ptá, jestli mají s koupí ještě počkat, než hypotéky zlevní. Moje odpověď je upřímná: čekání na zázrak se dnes může prodražit. Úrokové sazby u nových hypoték se v prvním čtvrtletí roku 2026 ustálily v rozmezí 4,4 až 5 %. A vše nasvědčuje tomu, že právě toto je náš „nový normál“.

Proč sazby neklesají rychleji, když inflace brzdí? Do hry totiž vstupují faktory daleko za našimi hranicemi. Přetrvávající geopolitické napětí, zejména na Blízkém východě, se nepřímo promítá do takzvaných úrokových swapů (ceny peněz na mezibankovním trhu). Ty na globálních trzích skokově zdražují a české banky na to logicky reagují tím, že si své marže chrání. Kdo tedy vyhlíží sazby začínající dvojkou, bojuje s větrnými mlýny.

S tím úzce souvisí i fakt, že bydlení zkrátka stojí více. Průměrná výše hypotéky se na začátku roku 2026 vyšplhala na 4,63 milionu korun. Za pouhé tři roky tak průměrný úvěr vyskočil o více než polovinu.

Dubnové změny a blížící se vlna refixací

Od 1. dubna 2026 přichází změna, kterou bedlivě sledujeme my i Česká národní banka. Týká se především těch z vás, kteří kupují nemovitost na investici. Banky zpřísňují pravidla a nově u investičních hypoték uplatňují maximální LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) na úrovni 70 % a limit DTI (poměr dluhu k čistému příjmu) ve výši 7. Pro běžného žadatele kupujícího střechu nad hlavou se parametry naštěstí nemění, ale trh s byty na pronájem to nepochybně mírně zchladí.

Je tu ale ještě jeden fenomén, roky 2026 a 2027 přinesou masivní vlnu refixací. K jednacímu stolu s bankou usednou lidé, kteří si brali extrémně levné úvěry v covidovém roce 2021, i ti, kteří fixovali na kratší dobu v nejdražším období let 2023 a 2024. Zatímco pro druhou skupinu to bude znamenat finanční úlevu, klienti z roku 2021 se musí připravit na citelný skok ve splátkách. Zde platí jednoduché pravidlo: začněte s bankou (nebo svým poradcem) jednat měsíce dopředu. Čas je váš nejlepší vyjednávací argument.

Ceny nemovitostí dál rostou. Kde je háček?

Pokud jste doufali, že drahé financování srazí ceny domů a bytů dolů, reálná data hovoří jinak. Jen za loňský rok vzrostly nabídkové ceny nemovitostí v průměru o 12 až 13 %, přičemž regiony v dynamice růstu často předhánějí samotnou Prahu.

Proč se trh nezastaví? Odpověď leží v chronickém nedostatku nabídky. Zatímco například v sousedním Německu nebo Rakousku je získání stavebního povolení otázkou dvou až čtyř měsíců, u nás se developeři i běžní stavebníci prosekávají byrokracií běžně 6 až 12 měsíců, často i déle. Na trh se tak dostává mnohem méně nových bytů, než velká města potřebují. Když k tomu připočtete mírné zotavení ekonomiky a růst reálných mezd, výsledkem je silný tlak na cenovky starších i nových nemovitostí.

Co to pro vás znamená v praxi?

Ať už stojíte na jakékoliv straně realitní barikády, trh v roce 2026 neodpouští nepřipravenost.

• Jste kupující? Doba dlouhého rozjímání nad inzeráty je pryč. Kvalitní byty a domy mizí z trhu rychle, doba prodeje se u atraktivních lokalit zkrátila mnohdy na polovinu. Než vůbec vyrazíte na prohlídku, musíte znát svůj absolutní finanční strop a mít předjednané financování.
• Jste prodávající? Máte v rukou silné karty. Poptávka je zpět a lidé jsou ochotni platit. To ale neznamená, že prodáte jakýkoliv stav za nesmyslnou cenu. Rozhoduje špičková prezentace, profesionální fotografie a precizní cenotvorba.

Udělejte další krok s jistotou

Realitní trh zkrátka nespí. Procházíme obdobím, kdy se vyplatí mít po boku někoho, kdo vidí za roh, umí číst v číslech a především jedná s vámi na rovinu. Nákup nebo prodej domova je často tou největší finanční transakcí ve vašem životě, a proto byste na ni neměli být sami.

Máte vyhlédnutý vysněný byt, zvažujete prodej rodinného domu, nebo vám končí fixace hypotéky a nevíte, kudy kam? Ozvěte se mi. Jako váš realitní srdcař si s vámi rád sednu nad šálkem dobré kávy, nezávazně probereme vaše možnosti a najdeme cestu, která dává smysl nejen na papíře, ale i pro váš klidný spánek.